執行裁判所から評価命令を受け取ると、以下の手順で評価を行います。

• 1 競売不動産の確定

  どの不動産を評価対象とするのか、登記簿、公図等をもとに確定します。土地であれば、所在、地目、地積等、建物であれば所在、家屋番号、床面積等です。

• 2 競売不動産の確認

  上記で確定した不動産を、現場で実際に調査します。土地については、地積の概測、隣接地との境界の状況、土壌汚染等の有無、目的外建物の存在を確認します。建物については、間取図を作成し、仕様、老朽化の程度、増改築の有無等を確認します。 また、関係者から事情聴取を行い、占有者がいる場合は賃貸借契約等の権利も確認します。

• 3 評価資料の収集・分析

  収集した資料の分析・解釈の精度が評価の成果に大きくかかわるので、評価資料を広く収集し・分析します(詳細は評価資料の項参照)。

• 4 価格形成要因の分析

  一般不動産の価格を形成する要因には、一般的要因(人口や経済要因など)、地域要因(生活利便性や商業集積度など)、個別的要因(形状、角地など)がありますが、競売不動産の場合には、これらに加えて、売主の協力が得られないことなどによる競売不動産特有の減価要因があります(詳細は競売市場性修正の項参照)。 評価にあたっては、これら要因の価格に与える影響を、それぞれの案件に応じて、適切に判断します。

• 5 評価手法の適用

  原価法、取引事例比較法、収益還元法等を用いて、評価を行います(詳細は評価手法の項参照)。

• 6 評価額の決定

  前記5で求めた各試算価格の特徴を勘案し、どれをどの程度重視するかを判断し、評価額を決定します。

• 7 評価書の作成・提出

  以上の手順を踏まえ、最終的に評価書を作成します。評価書には視覚的な状況提供を助けるため、位置図や公図、建物図面、写真などの資料を添付しています。

不動産競売においては、通常の不動産取引と比べて大きく異なる以下のような市場の特徴があります。

まず、競売においては、売主である所有者が強制的に所有物の売却を迫られる立場であることが多いので、売却に際してその協力が得られないのが通常です。本来、対象物件の価格に影響を及ぼす重要な要因は、売主からの詳細な開示があって初めて掌握できることが多いものです。売主の協力が得られない場合、買主から見た場合対象物件のリスクが十分に解明できない可能性があります。買受希望者としては自ら対象物件を見ることができれば望ましいのでしょうが、内覧制度によるほかは事前に物件を内覧することはできず、また、内覧制度による内覧にも各種の制約があります。

これらの状況を反映し、競売物件は瑕疵担保責任を負わない定めとなっています。本来あらゆる売買契約において瑕疵担保責任というものが民法で定められており、買主が売主から購入した後、隠れた瑕疵が見つかり、それにより売買の目的が達せられない場合、買主は契約を解除できます。一般的な「隠れた瑕疵」とは、買主が通常の注意では気づかないレベルの瑕疵を言い、売主自身が気づかなかったものも含みます。住宅の瑕疵として考えられるのは、雨漏り、シロアリ、その他手抜き工事等などがあげられるでしょう。通常の売買においては瑕疵担保責任を売主に追及することができますが、競売においては、瑕疵担保責任を追及して損害賠償を請求したり、売却契約を解除したりすることはできません。

さらに、買主から見た場合、強制的な売却という状況に迫られた物件であるということから、競売物件であるがゆえの心理的抵抗感があることも否めないでしょう。

また、手続の面から見ると、競売物件に関する情報の提供期間が、通常の不動産取引よりも短期間であること、入札にはあらかじめ保証金の差し入れが必要である上、残代金も指定された期日までに一括して即納しなければならないことなど取引に特殊性があります。さらには、物件の引渡しを受けるために法定の手続が必要となる場合があることなど、通常の不動産売買とはかなり異なる手続を経ることになります。

以上のようなことから、通常の不動産取引と比較すると、不動産競売は市場での競争条件において不利な点があることは否定できません。このような競争条件の不利を十分に考慮し、「競売市場修正」など価格に対してマイナスの影響を与える修正要因を考慮して評価が行われています。

まず、一般の不動産鑑定評価で必要とされる資料は便宜上、次のように分類されています。

• 1 確認資料

  評価対象不動産の物的確認及び権利の態様を確認する場合に必要となる資料をいいます。

• 2 要因資料

  価格形成要因に照応する資料で、一般的要因に照応する「一般資料」、地域要因に照応する「地域資料」及び個別要因に照応する「個別資料」に分類されます。

• 3 事例資料

  鑑定評価方式の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料をいいます。

次に、競売不動産評価に当たって、通常必要と思われる資料を分類、整理すると次のとおりです。

（注）上記資料には、関係者の協力が得られて初めて入手可能なものも多数含まれていることに留意する必要があります。

一括価格は、各不動産について一括売却を行うことを前提とした場合の価格です。内訳価格は、配当等の判断のために一括売却の内訳として算出した価格です。日本の法律では、土地・建物が別個の不動産とされているため、各別に売却するのが不動産競売の原則となっています。

土地・建物が一括で競売に付され、同一人が土地・建物を競落することが予定されたとしても、評価は差押の単位ごとに行われ、評価書に記載される評価額は、一括価額と土地・建物の各々の価格の内訳価格が評価書に明示されることになります。

評価人は、評価をするに際し、不動産の所在する場所の環境、その種類、規模、構造等に応じ、取引事例比較法、収益還元法、原価法その他の評価の方法を適切に用いなければならないとされています。(民事執行規則29条の2)

しかし、対象不動産の種類や現況、地域の実情等から、取引事例比較法、収益還元法、原価法の三手法を併用することが困難な場合があります。その場合には、対象不動産の特性等に応じた適切な評価方法を選択・適用し、一手法のみあるいは二手法により評価を行います。

• 1 原価法

  原価法とは、価格地点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法で、この手法による価格を積算価格といいます。 対象不動産を価格時点において再調達(再造成・再建築)した場合どのくらいの費用を要するか、そして対象不動産が経過年数等により物理的・機能的・経済的に価値が低下していると認められる場合にはこれを考慮して(減価修正)、対象不動産の現在の価格を求めます。

• 2 取引事例比較法

  取引事例比較法とは、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、各取引価格に必要に応じて事情補正、時点修正及び標準化補正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格から対象不動産の価格を求める手法です。この手法による価格を比準価格といいます。 市場での現実の取引を価格判定の基礎とする手法であるため、近隣地域や同一需給圏内の類似地域に対象不動産と類似性・代替性の高い不動産取引が多数行われている場合には、実証的で説得力のある価格が求められます。

• 3 収益還元法

  収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求める手法で、この手法による価格を収益価格といいます。 収益還元法は、投資家の投資採算性に着目した手法で、賃貸用不動産や賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める時に特に有効です。収益価格を求める方法には直接還元法とＤＣＦ法の2つがあります。

建物の再調達原価とは、競売の目的物件となっている中古建物について、同程度の建物を現時点で再建築する場合の費用のことです。それは標準的な建設費に通常の付帯費用等を加算したものとなります。（直接法といいます）

• 1 標準的な建設費

  • 1 直接工事費（材料費、労務費、直接経費）
  • 2 間接工事費（共通仮設費、現場管理費）
  • 3 一般管理費（一般管理費、請負者の適正利潤）

• 2 通常の付帯費用

  • 1 設計管理費
  • 2 公共公益施設負担金
  • 3 許認可費用
  • 4 地代相当額
  • 5 建設取得費用（不動産取得税、登録免許税）
  • 6 近隣対策費
  • 7 その他費用

しかし、競売の場合は、債務者・所有者の協力は得られないのが通常であり、建築設計工事図面や建築工事費見積書、建築工事請負契約書等を入手することは稀なので、上記費用を実際に積算するのは困難となります。
そこで、その建物の使用資材や施工の程度を観察し、類似の建物の再調達原価と比較して決定することとなりますが、下記のとおり建築年代、地域性や種類・構造、総合的なグレード（品等）などを考慮します。（間接法といいます）

• a.建築年代

  時代に合った建築様式の変化、建築技術や設計・設備の進歩により、一般的には建物の建築された年代が新しいほど高くなります。ただし、一時的な建設資材価格の下落により下がる場合もあります。

• b.地域性

  一般的に都市部ほど建築資材や人件費コストが高いことから、地方より首都圏が高く、地方でも都市部ほど高く、郡部ほど安くなります。

• c.種類・構造

  住宅・アパート・マンション・店舗・事務所・倉庫・工場等の種類、木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造・ブロック造等の構造により使用資材が異なります。

建物の経済的耐用年数とは、建物がその使用目的に適応して、充分に使用目的を満足できうる年数（建物の寿命）のことで、物理的な寿命の観点から税法上用いられる法定耐用年数とは異なるものです。

建物の経済的耐用年数は、建物が今後何年位の使用に耐え得るか（経済的残存耐用年数）を判断し、その年数を経過年数に加えて経済的耐用年数を判断します。したがって、経済的残存耐用年数は、建物の種類・構造及び増改築の有無並びに維持管理の状況等により影響されるものであるため、これらを総合的に判断することが必要となります。

競売不動産は、強制的な売却を行うための評価であることに配慮し、不動産投資家が競売市場に参入しやすい価格を求める必要性があることから、収益性を十分に考慮した評価を行うことが要請されます。したがって、競売不動産評価が現に賃貸等に供されている収益物件の場合は、原則として収益還元法を適用します。さらに、現状利用状態が自用または空室の場合においても、賃貸に供して収益物件として保有することに相応の合理性がある場合には、積極的に収益還元法を適用することとしています。

ただし、以下のような制約があることにより、将来の純収益の予測が困難と判断される場合は、収益還元法を適用しないことができることとしています。

競売不動産は、一般不動産の売却に比べて、以下のような各種の制約があり、競売参加者の負担となっています。したがって、競売評価では、これらの制約を競売市場修正として減価要因と捉え、評価を行っています。

抵当権設定登記以前に設定または占有が開始された借家権（建物賃借権）は先順位賃借権として抵当権に優先しますので、競売によっても消滅せず、買受人が引き受けることになります。よって、契約の目的・経緯・内容、使用の態様、賃料、存続期間及び所有権の制約の程度等を総合的に考慮し、必要に応じて建物価格（土地利用権価格を含む）の概ね20％～40％を標準として占有減価を求め、これを建物価格から控除して評価します。この場合、借家人の立退きに要する費用相当額は重要な目安となります。なお共同住宅等賃貸を目的とした建物で、相応の賃料が設定されている場合は、減価しないのが一般的です。

区分所有建物（マンション等）の評価の際に、正味の評価額から減価される費目に「滞納管理費等相当額」という費目があります。

滞納管理費は、マンション等の管理組合が当該区分所有者に対して有する債権であり、区分所有法7条により「先取特権」が認められています。また、この債権は、同法7条により、当該債務者の特定承継人にも請求することができるため、マンション等の正味の評価額から控除する必要があるわけです。

なお、「滞納管理費等」の「等」は、管理費の外、修繕積立金や遅延利息、場合により駐車料等も先取特権の対象となるため、これらの滞納額も含まれる、という意味合いです。

不動産競売の市場参加者の方にとって占有者等の存在は、落札から明渡しに至るまで大きなリスクといえます。平成8年の民事執行法改正では引渡命令の相手方の範囲の拡充等が行われ、平成16年には民法改正により短期賃貸借保護制度の廃止や明渡猶予制度の創設など、法整備が進められてきました。

市場性修正とは、その物件の特殊性のために、売却が困難であるような場合、物件自体に内在する特殊性等を考慮して、物件を一般の市場に流通させるための修正です。修正を行った場合には具体的な修正要因を評価書に明記する必要があります。

市場性修正の具体的修正要因は、できるだけ類型化しその要因を記載するものとします。
具体的には

• 1 老朽化した建物で空室が多い物件。（収益物件）
• 2 使用、収益、処分に制限が加えられる持分の取得となる物件。
• 3 ラブホテル、風営業関係、温泉旅館等。
• 4 自殺等の事故物件。
• 5 無断転用が行われた農地。
• 6 墓地跡地。
• 7 地中に建物の基礎部分が残されている物件。
• 8 土壌汚染地または疑いのある土地。