Ⅰはじめに
競売不動産評価基準を全国的に標準化する流れの中で、収益物件について収益還元法の適用が検討されている。東京、大阪、名古屋の3庁においても、適用物件、適用方法、収益は純収益なのか総収益なのか、還元利回りをどのように設定するか等検討中のようであるが、還元利回りの設定が最も大きな問題であると思われる。
松山市周辺の取引利回りの調査結果については、「取引利回りについて」（「鑑定四国」(2001.12.20No.18)）で発表したとおりであるが、今回は、競売不動産に係る利回りについて調査することとした。
Ⅱ調査方法
松山地方裁判所本庁管内の収益物件の落札利回りを調査するとともに、今回は本庁管内、西条支部管内及び今治支部管内の入札参加者に対してアンケート調査を実施した。
１落札利回り調査
(1)抽出事例
松山地方裁判所本庁管内(平成10年7月23日入札分～平成14年5月22日入札分)の落札物件のうち、賃料収入が得られる収益物件
(2)総収益
評価時点の実際支払賃料を年額で計上し、空室分は計上しない。(空室の多い物件は異常に利回りが低くなるが、生の数値を捉える方がよいと考えた。)敷金等の一時金の運用益は計上しない。駐車場収入等のその他収入は計上する。
(3)利回り
上記(2)の総収益を落札金額で除した粗利回り（落札利回り）とする。
（純収益に対応する還元利回りは、「還元利回り＝0.787×粗利回り」(R2＝0.9761相関度)で示されているので、仮に還元利回りが必要な場合は、当該式を用いることによって対応が可能と考えられる。(注1)）
２アンケート調査
(1)アンケート対象者
競売不動産の入札に頻繁に参加している法人、個人業者等のうち、住所等が判明した者（本庁：23、西条支部：9、今治支部：9）(注2)
(2)アンケート内容
競売不動産のうち賃貸マンション、事務所、店舗等の収益物件についてお尋ねします。
問１ 収益物件に投資（入札）する場合に検討する項目
（優先する項目を３つまで○をつけてください）
①物件の立地条件
②物件の建築後経過年数
③物件の維持管理の状態
④物件の規模(延床面積)
⑤現在の賃料収入
⑥将来の賃料収入予測
⑦現在の入居率（空室率）
⑧入居者(テナント)の属性
⑨その他（ ） |
問２ 物件の種類に応じた投資利回りはどの程度を目安としていますか。
(この場合の利回りは、現在の賃料収入年額を投資額で割った粗利回りとします）(共益費は含まず、駐車場収入は含みます)
(1) ファミリータイプ賃貸マンション
①～8％ ②8％～9％ ③9％～10％
④10％～11％ ⑤11％～12％ ⑥12％～13％
⑦13％～14％ ⑧14％～15％ ⑨15％～16％
⑩16％～17％ ⑪17％～
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(2)ワンルームタイプ賃貸マンション
①～8％ ②8％～9％ ③9％～10％
④10％～11％ ⑤11％～12％ ⑥12％～13％
⑦13％～14％ ⑧14％～15％ ⑨15％～16％
⑩16％～17％ ⑪17％～ |
(3)店舗(一般的な店舗)
①～10％ ②10％～11％ ③11％～12％
④12％～13％ ⑤13％～14％ ⑥14％～15％
⑦15％～16％ ⑧16％～17％ ⑨17％～18％
⑩18％～19％ ⑪19％～20％ ⑫20％～ |
(4)店舗(中心市街地の飲食店舗)
①～12％ ②12％～13％ ③13％～14％
④14％～15％ ⑤15％～16％ ⑥16％～17％
⑦17％～18％ ⑧18％～19％ ⑨19％～20％
⑩20％～21％ ⑪21％～22％ ⑫22％～ |
(5)事務所（一般的な事務所）
①～10％ ②10％～11％ ③11％～12％
④12％～13％ ⑤13％～14％ ⑥14％～15％
⑦15％～16％ ⑧16％～17％ ⑨17％～18％
⑩18％～19％ ⑪19％～20％ ⑫20％～ |
問３ 一般の投資用物件に対して競売不動産の持つ「リスク率」（競売物件特有の売主の協力が得られない場合が多い、事前に物件に立ち入れないこと等による減価）は利回り（問２と同じ粗利回り）でどの程度考慮されますか。
(例：一般物件の賃料収入600万/年に対して投資額が5,000万であれば600万/5,000万＝12％ですが、競売物件だと投資額を若干低目とすることが予想され、仮に4,000万とした場合は、600万/4,000万＝15％になります。この差３％(15％-12％)を競売によるリスク率とします。)
①差はない ②1％程度 ③2％程度
④3％程度 ⑤4％程度 ⑥5％以上
⑦その他（ ％程度） |
問４ 競売不動産（収益物件）を転売してキャピタルゲインを目的とした場合の利益率はどの程度を目安としていますか。
①～10％ ②10％～20％ ③20％～30％
④30％～40％ ⑤40％以上 |
問５ 過去に競売不動産（収益物件）を転売して損失が生じたことがある場合、どの程度の損失だったでしょうか。
①損失が生じたことはない ②諸経費程度
③10％～20％ ④20％以上 |
問６ その他意見等があればお聞かせください。
御社名＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
御担当者名＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
アンケートは以上で終りです。御協力どうもありがとうございました。
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Ⅲ調査結果
１粗利回り（落札利回り）
グラフ１
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